Institutional Development of the Cross-Border Real Estate Market in the EU

Este trabajo analiza el mercado europeo de transacciones transfronterizas sobre bienes inmuebles, preguntándose cuál es la estrategia normativa más adecuada para eliminar las barreras que padece y facilitar así su desarrollo. Para evaluar la dimensión y problemática del mercado potencial, toma como referencia el estudio encargado por el Parlamento Europeo sobre "[Adquisiciones transfronterizas de inmuebles residenciales en la Unión Europea: Problemas encontrados por los ciudadanos](http://t.ly/y21N)", según el cual serían necesarios cambios normativos sustanciales.

Crítica del estudio del Parlamento Europeo

Las críticas principales que merece son:

1. Exagerar tanto la demanda de transacciones transfronterizas, al incluir la demanda por inmigrantes residentes en el país en que adquieren; como la necesidad de reformar y uniformizar las instituciones de apoyo, al tratar factores que no afectan de forma específica a las transacciones transfronterizas.
2. Carecer de un análisis coste-beneficio, dando en cambio por supuesto que sus propuestas informativas y regulatorias tienen beneficios pero no costes. En otras palabras: se exageran los beneficios de la previsión de información adicional y de servicios integrados sin justificar por qué son realmente valiosos para el comprador transfronterizo.
3. Dar por supuesto que la única solución posible consiste en facilitar la acción directa del adquirente cuando, en realidad, éste suele emplear intermediarios, hecho que, de tenerse en cuenta, da pie a soluciones muy diferentes, basadas más en el mercado y menos en la expansión de la Administración Pública. Por ejemplo, en lugar de ventanillas únicas creadas por la Administración Pública, ésta podría facilitar la operación de operadores privados que actuaran como tales. Así mismo, se señala la nula base empírica en que se apoya la propuesta de fusionar catastros y registros.
4. Dar por supuesto que, para facilitar las transacciones transfronterizas, se requiere una acción centralizada y uniformadora a escala europea, cuando la demanda de transacciones transfronterizas tiene carácter local, pues afecta solo a unas pocas parejas de países e, incluso, dentro de ellos, a unas pocas áreas geográficas, lo que hace más recomendable probar soluciones top-down.
5. Por último, el estudio se ocupa con detalle de problemas irrelevantes y, en cambio, omite tratar problemas fundamentales. Por un lado, se centra en asuntos de escasa importancia, como la facilidad de acceso y el carácter más o menos completo de la información registral. Por otro lado, margina factores determinantes, como la seguridad política, la frecuencia de comunicaciones aéreas, y los costes fiscales y de intermediación.

Propuesta alternativa

Más en profundidad, es dudoso que existan “efectos externos” tanto entre los participantes en el mercado como entre los estados miembros o ciudadanos de distintos estados miembros de suficiente entidad para justificar normas imperativas a escala europea. Por tanto, debemos considerar que no procede adoptar una estrategia normativa de “arriba abajo”, o top-down, como la que parece proponer el estudio.

Por todo ello, sería más razonable una estrategia de “abajo arriba”, o bottom-up, como la representada por la iniciativa CROBECO y que se basa en desarrollar plataformas facilitadoras en aquellos segmentos del mercado (definidos como parejas de estados miembros) que muestran ya suficiente actividad como para compensar las inversiones necesarias. Estas soluciones bottom-up no sólo son fácilmente escalables a otros países cuando la demanda así lo haga aconsejable; sino que evitan los riesgos de cometer errores al regular de manera uniforme en una materia que posiblemente requiere una gran dosis de adaptación. Son, además, compatibles con el principio de subsidiariedad normativa que parece, hoy más que nunca, imprescindible para asegurar la viabilidad del proyecto europeo.