Comunidad de vecinos

Análisis

Cuando son propietarios, existen mayores posibilidades de que el proveedor de los servicios intente apropiarse el valor de las inversiones específicas que hayan sido realizadas por los inquilinos: mejoras en las viviendas, amistades, etc. 

Análisis en profundidad.

En este caso, la propiedad en común es la solución equivalente a la integración vertical del oleoducto por la empresa extractora del petróleo, mientras que su alquiler equivale a que contrate el transporte en el mercado. El alquiler de los servicios comunes es conflictivo y provoca numerosos pleitos judiciales, porque el proveedor de los servicios está en buena situación para apropiar mediante subidas de precios o descensos de la calidad el valor de las inversiones específicas que hayan realizado los inquilinos. Estas inversiones específicas a las viviendas pueden ser tangibles, como las mejoras o la colocación de moquetas, o intangibles, como las amistades que se perderían en caso de cambiar de residencia. Sin embargo, pese a estos problemas contractuales, en los Estados Unidos es común en los complejos de apartamentos residenciales el régimen de alquiler de los servicios comunes, con más frecuencia al promotor de los edificios y sobre todo al arrendador de todos o parte de ellos. El factor esencial para este predominio pudiera ser el que la propiedad en común genera aun mayores problemas, debido a que, a diferencia del caso del oleoducto, el número de partes —vecinos— es en este caso muy elevado. 

El motivo de las diferencias entre vecinos propietarios o arrendatarios es que los propietarios tienen un interés más fuerte y a largo plazo, ya que, además de percibir los efectos de la gestión de los servicios comunes sobre el valor de las viviendas, es probable que sean vecinos por un período más largo de tiempo. Si eso es cierto, están más motivados para participar en la gestión de servicios comunes y son más susceptibles de expropiación por parte de un proveedor común de dichos servicios en régimen de alquiler. Así, cuando se trata de propietarios, existirían mayores posibilidades de que el proveedor de los servicios intente apropiarse el valor de las inversiones específicas que hayan sido realizadas por los inquilinos. Además, el gobierno de una comunidad de propietarios posiblemente sea más fácil que el de una comunidad de arrendatarios, ya que estos últimos tienen menos interés en la marcha de los asuntos comunitarios y en el valor de los edificios. Por ambos motivos, el que los vecinos sean propietarios parece favorecer el régimen de propiedad de los servicios comunes por las comunidad de vecinos–propietarios. Este análisis es coherente con el hecho de que en España predomine el régimen de propiedad de servicios comunes por una comunidad formada por los propietarios—corrientemente, con reparto de los gastos: los de inversión y mantenimiento corren a cuenta del propietario y los servicios de calefacción y agua a cuenta del arrendatario, lo que parece generar incentivos coherentes con el uso eficiente de los recursos—. No  obstante, son fácilmente observables los elevados costes que —sobre todo en términos de ineficiencia y autogobierno— genera el funcionamiento de estas comunidades, y cómo subcontratan los servicios menos conflictivos, como la gestión administrativa.
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Nota adicional_. 

 En los Estados Unidos está aumentando la proporción de ciudadanos que viven en “ayuntamientos privados”, ampliando la idea de comunidad, y resolviendo imaginativamente muchos de los problemas que se plantean, tanto en los municipios como en las comunidades de vecinos. Es interesante, al respecto, “Government by the Nice, for the Nice” (The Economist, 25 de julio, 1992, pp. 47-48).  Sobre comunidades de vecinos, revisar el análisis de Geest (1991, 1992). Aunque superficial, contiene una interesante descripción de las prácticas más usuales.