La contratación de los derechos de propiedad: Un análisis económico

La especialización de los recursos productivos incrementa su productividad y es el principal motor del desarrollo económico. Sin embargo, la especialización sólo es útil si los agentes económicos intercambian sus recursos, y el intercambio es costoso. Los costes de intercambio o transacción constituyen por ello un freno fundamental a la especialización y el desarrollo. Para reducirlos, los seres humanos empleamos numerosas instituciones y organizaciones adaptadas a las particularidades de cada actividad. El trabajo cuya versión española presentamos analiza una parte de estas soluciones institucionales y organizativas: las que hacen posible la existencia y contratación a bajo coste de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles. Su función es proteger dichos derechos y reducir las asimetrías informativas que pueden surgir entre quienes intercambian dichos bienes. Estas soluciones son, por un lado, las instituciones que configuran lo que los anglosajones llaman Property Law y que denominaremos “Derecho de la Propiedad” y, por otro, las organizaciones que proveen los diversos tipos de servicios profesionales, administrativos y judiciales mediante los cuales se aplica dicho Derecho, asegurando los derechos y haciendo posibles las transacciones. Las instituciones que distinguen el moderno Derecho de la Propiedad del Derecho de Obligaciones y Contratos se materializan fundamentales en tres principios. El primero de ellos es la mayor efectividad de los derechos reales (ius in rem) respecto a la de los derechos personales u obligacionales (ius in personam). En segundo lugar, el hecho de que el establecimiento de la prioridad u ordenación jerárquica de los derechos reales atiende al momento de su publicidad (por ejemplo, goza de prioridad quien antes deposita su contrato o quien primero inscribe su adquisición en un registro público) frente a la regla general prior in tempore potior in iure, la cual regula la ordenación jerárquica de los derechos personales en función de la fecha de perfeccionamiento del contrato. Por último, en la adjudicación de derechos en litigio, se proporciona protección al adquirente de buena fe en perjuicio incluso del verdadero propietario, tanto en aquellos ordenamientos jurídicos con registros “de derechos” como, de modo incluso más genérico, en otros ámbitos, entre los que destaca la contratación mercantil. Por otro lado, en cuanto a las organizaciones, se tienen varios sectores de actividad profesional, de considerable dimensión, conformados en cada país por las diversas modalidades de conveyancers (incluyendo notarios, letrados, abstracters, licensed conveyancers, etc.) y aseguradores de títulos, encargados de preparar y asegurar los contratos privados; y por los registros de la propiedad, es su doble variedad de registros de documentos y de derechos, encargados de dar publicidad a los títulos y proteger los derechos reales de terceros. El presente libro desarrolla y contrasta empíricamente un marco teórico para analizar las instituciones fundamentales del Derecho de la Propiedad, lo que proporciona una base sólida para el diseño y la regulación de las organizaciones necesarias para su aplicación eficiente. El análisis permite así orientar cuestiones esenciales en materia de reforma legislativa para los países que cuentan con instituciones desarrolladas. Posibilita también, por otro lado, esbozar diversas recomendaciones sobre cuándo y cómo establecer instituciones jurídicas eficientes en materia de derechos reales, tales que contribuyan a sentar las bases institucionales de un crecimiento económico sostenido en los países en vías de desarrollo y en transición a la economía de mercado. El estudio se centra en la propiedad inmueble, tanto por su importancia económica como por ser también el Derecho Inmobiliario, en lógica consecuencia, el área del Derecho en la cual han adquirido un mayor desarrollo las instituciones jurídicas mencionadas anteriormente. Esta complejidad institucional de la propiedad inmobiliaria se debe al papel fundamental que los derechos reales inmobiliarios desempeñan en el desarrollo económico. La tierra no sólo constituye per se un importante recurso, sino que también desempeña una función esencial como garantía del crédito, reduciendo los costes de transacción de la actividad crediticia y haciéndola posible a gran escala y sin garantías personales. Este tipo de consideración ha llevado a las principales organizaciones de ayuda y cooperación internacional a promocionar desde hace un tiempo proyectos de administración de tierras y formalización de sus títulos, tanto en los países en vías de desarrollo como en los antiguos países socialistas. Por desgracia, la situación y los resultados no han sido del todo satisfactorios, hasta el punto de que los efectos y utilidad de dichos proyectos han sido cuestionados. Paralelamente, los sistemas de transmisión inmobiliaria están siendo objeto de controversia y reforma en los propios países desarrollados. Por un lado, existe la convicción de que algunas de sus estructuras profesionales resultan obsoletas, como consecuencia de cambios en los mercados y la tecnología. Por otro lado, parece haberse producido un cierto olvido de cuáles son las bases organizativas de las instituciones creadas con considerable dificultad durante la segunda mitad del siglo XIX. Tanto en países en vías de desarrollo como en los desarrollados parece existir, pues, un vacío entre, por un lado, las necesidades de los reformadores y reguladores y, por otro, el mundo científico llamado a ofrecerles soluciones.