Reserva de prioridade – sua recidiva e a agilidade do registro

Entrevista para Observatório do Registro, 28 de febrero de 2013.

Observatório do Registro– Muitos registradores e especialistas na matéria registral estão a propor a ressurreição do mecanismo da reserva de prioridade entre nós para enfrentar, com respostas concretas, à crítica de demora na prática dos atos de registro. Como o Sr. enxerga o problema:

Benito Arruñada – Admitindo-se que a expressão reserva de prioridade indique a possibilidade de cerrar o registro para evitar-se o gap ou brecha registral – tempo que medeia a assinatura dos instrumentos e inscrição – pergunto-me se esta seria uma solução apropriada. Com o perdão da expressão, penso que a medida seria o mesmo que matar moscas a canhonaços… O mais lógico seria, do meu ponto de vista, redesenhar o sistema para que dito gap não se produzisse.

OR – Isso seria possível?

BA – Com medidas concretas e singelas como a pré-qualificação registral dos títulos endereçados ao registro, por exemplo. Com a transmissão eletrônica instantânea dos títulos aos ofícios prediais imediatamente após a assinatura dos contratos. São medidas muito simples que deram resultado em outros lugares.

OR – Afinal, qual é o real problema?

BA – Penso que a criação da reserva de prioridade, para enfrentarmos o problema dos prazos excessivos, é uma falsa questão. O crédito imobiliário no Brasil parece estar em busca de uma saída como o MERS – Mortgage Electronic Registration Systems, justificando a migração da publicidade registral com base no argumento de atraso generalizado na prática dos atos de registro e em virtude da alegada burocracia registral representada pela qualificação registral a cargo do Oficial.

Repetir os mesmos erros da experiência MERS parace ser uma constante das entidades financeiras em épocas de intensa atividade imobiliária. Tem-se a impressão de que durante as fases de expansão creditícia, os bancos se esquecem de que originar e formalizar créditos é uma tarefa fácil; o difícil é cobrá-los, especialmente porque as dificuldades de execução surgem em épocas de recessão. Nesse momento, qualquer defeito na contratação, formalização e registro tenderá a ser utilizado como argumentos de defesa utilizados pelo devedor para se livrar da dívida e de suas obrigações. Sobretudo no caso das garantias reais incidentes sobre prédios residenciais. Esses defeitos proporcionam não só razões bastantes para decisões judiciais prejudiciais ao credor como desculpas úteis a fomentar o ativismo judicial retributivo em favor dos devedores. O caso dos Estados Unidos é muito claro, pois os defeitos do MERS acabaram justificando medidas defensivas como as aludidas acima.

OR – Como enfrentar efetivamente as críticas endereçadas aos Registros de Imóveis brasileiros?

BA – Constatada a demora na prestação registral, uma penalização seria adequada e parece-me muito lógico introduzi-la no sistema a fim de torná-lo eficaz. Desta forma, se um registro se produz em um prazo maior que o esperável, pensemos que o usuário pudesse ter o direito de redução automática dos emolumentos devidos, digamos um desconto substancial de 30 ou de 50%, por exemplo. Esta sanção impeliria os registradores mais lentos a mudar sua prática, já que, com sua demora, acabam por prejudicar os demais colegas pondo em risco todo o sistema registral.

A sanção pecuniária devida pela demora, aqui sugerida, será sempre preferível a uma taxa de urgência, pois esta tende, às vezes, a degenerar-se, dando ocasião a atraso adrede à tramitação ordinária para converter-se a urgente em solução standard.

OR – Tão só diminuir os prazos resolveria?

BA – Na gestão registral, convém prestarmos atenção não só ao prazo médio, mas igualmente à sua variação. Estejamos atentos igualmente aos prazos máximos. Amiúde, na perspectiva do usuário a variação é tão ou mais importante que a média praticada, porque ele teme se ver afetado por um prazo que se desvia da média. Fazendo uso da analogia, pouco adiantaria que o prazo médio dos correios fosse de um dia se 5% das cartas tardassem um mês… Neste caso, os remetentes de cartas realmente importantes haveriam de buscar outro serviço de transporte. O mesmo sucede com os registros, só que aqui a situação é ainda pior: não há outros serviços registrais que poderiam ser utilizados para que se evite um prazo dilatado. Adicionalmente, se os prazos mencionados são apreciações subjetivas e não se dispõem de estatísticas confiáveis, conviria aos registradores criarem mecanismos de aferição sistemática dos prazos estatísticos reais.