Benito Arruñada - Universitat Pompeu Fabra
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La Economía es útil para desempeñar puestos de analista empresarial, pero es contraproducente para el directivo si interfiere con sus habilidades sociales innatas.
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Aprendamos del caos hipotecario de EEUU

 
Arruñada, Benito (2010), “Aprendamos del caos hipotecario de EEUU”, Expansión, 26 de octubre, 54.
 
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  La actual crisis de las ejecuciones hipotecarias en los Estados Unidos encierra lecciones importantes para España: alerta del riesgo que entrañaría que el deudor sólo respondiese con el inmueble y demuestra el valor de nuestras instituciones. Primero, las hipotecas estadounidenses son mortgages, una forma primitiva de instrumentar la garantía en la cual el deudor vende el inmueble al acreedor y éste se obliga a revendérselo cuando aquel le devuelve el préstamo. Por ello, muchos créditos hipotecarios se efectúan allí ‘sin recurso’, de modo que el deudor puede librarse de la deuda abandonando el inmueble.

Quienes proponen adoptar aquí una solución similar olvidan que con la hipoteca sin recurso el acreedor asume más riesgo, tanto financiero (por ser más probable el impago) como inmobiliario (si el precio del inmueble cae por debajo del valor de la deuda). Se concentran así riesgos en los acreedores y se refuerzan las espirales bajistas de precios. Probablemente, también se encarece el crédito, dificultando que los más humildes puedan comprar vivienda.

Segundo, los registros de la propiedad estadounidenses se limitan a conservar las escrituras de compraventa, pero no controlan que las transacciones respeten los derechos de propiedad. Pueden constar en el registro derechos contradictorios, incluso varios propietarios o hipotecas de igual rango. Las partes sólo pueden depurar la propiedad en el juzgado.

Además, la eficacia de los registros es muy diversa. En muchos condados, es tan baja como la de los departamentos que organizan las elecciones, pues ambos dependen del Secretary of State, a menudo una canonjía política. Lógicamente, los acreedores han de crear sucedáneos privados para solventar la ineficacia de los registros públicos. Las compañías de seguros mantienen así ‘plantas de títulos’ que les permiten dictaminar la situación jurídica de las fincas y vender pólizas que aseguran la propiedad a compradores y acreedores. En fechas más recientes, los bancos han creado otro registro de hipotecas (el Mortgage Electronic Registration System, o MERS, que gestiona 65 millones de hipotecas) para llevar cuenta de las transacciones derivadas de la titulización de carteras de préstamos hipotecarios, y efectuar todo su papeleo, sin pasar por los registros públicos y figurando como testaferro en las ejecuciones.

Este proceso es el origen de la actual debacle de las ejecuciones hipotecarias en EEUU. Como es bien sabido, se han descubierto fallos sistemáticos: en muchos casos se ignora quién es el titular de la hipoteca, los deudores litigan y se libran de las ejecuciones, y un número creciente de jueces ha cuestionado el derecho de quien las inicia. Los principales acreedores, como GMAC, JPMorgan Chase, y Bank of America, han paralizado todas sus ejecuciones para revaluar sus procesos. Y lo más grave: las aseguradoras han dejado de asegurar los títulos de propiedades que salen a la venta tras haber sido embargadas. Existe, por ello, el riesgo de que se colapse no sólo el mercado hipotecario sino el de inmuebles.

Rapidez del sistema registral

Ciertamente, el sistema registral de Estados Unidos es rápido. Según el último informe Doing Business, se puede adquirir y registrar un inmueble en 12 días, con sólo cuatro trámites, lo que sitúa a EEUU en el puesto 12.º a escala global. España no está nada mal en este campo: si bien se tardan 18 días, también son necesarios sólo cuatro trámites, mejor que los 25 días y 4,7 trámites del promedio de la OCDE. Pero lo más importante no son los costes iniciales. Cifras como las de Doing Business esconden que en los EEUU el valor y seguridad de esos trámites son ínfimos, como demuestra el caos de las ejecuciones. Un caos que no hubiera ocurrido si, como sucede en España, la ejecución estuviera basada en una titularidad claramente establecida por un registro imparcial y público. Gracias a ese registro, tenemos, junto con Dinamarca y Holanda los costes hipotecarios más bajos de Europa, según la Federación Hipotecaria Europea: la eficiencia de nuestro sistema de garantía determina que los costes de las hipotecas sean bajos, y la competencia asegura que esos bajos costes se traduzcan en bajos tipos de interés.

Por ello, convendría que prestáramos atención no sólo a los costes iniciales sino también al valor de nuestras instituciones. No lo hacen así propuestas como algunas de las incluidas en el Proyecto de Ley de Economía Sostenible, que insisten en comprimir trámites sin atender a su utilidad, y en reducir tasas por debajo del coste de los servicios. Tenemos un buen sistema, pero no lo podremos mantener si quienes lo regulan siguen sin entenderlo.

Por último, debemos respetar más nuestros mercados cuando son tan competitivos como el de hipotecas. No lo hizo así el juez de Sevilla que acaba de considerar abusiva la cláusula de ‘suelo’ que establece un interés mínimo en los préstamos a tipo variable. Se basa el juez en que las cláusulas de suelo deben ser equivalentes en valor a las cláusulas de ‘techo’.

Nada más lejos de la realidad: ambas cláusulas asignan riesgos futuros diferentes, y no existe razón alguna para que deban ser equivalentes en valor. Es el precio (el diferencial de tipo de interés) el que ajusta el valor de las prestaciones de ambas partes, incluidas ésas y otras muchas cláusulas. Y la competencia entre acreedores (repito, muy alta en España respecto a otros países de nuestro entorno) asegura que el precio se fija en el nivel de equilibrio, en el ‘precio justo’.

Veníamos de un sistema judicial que pretendía convertir al juez en un autómata: la bouche de la loi de Montesquieu. En la Constitución del 78 les otorgamos una discrecionalidad más propia del common law. Casos como éste sugieren que ejercerla con responsabilidad exigiría un mejor conocimiento de las materias que juzgan.
 
 
 
@BenitoArrunada