Benito Arruñada - Universitat Pompeu Fabra
+ RESUM DE PÀGINA    |    Eng · Esp · Cat
El meu paper sobre els límits de blockchain
Veure més

Limitar la responsabilitat hipotecària seria un error

 
Arruñada, Benito (2011), “Limitar la responsabilitat hipotecària seria un error”, La Vanguardia, 20 de marzo, Suplemento Dinero, 13.
 
Presentació
 
Descarregar l’arxiu
 
Discussió
 
 
  Abunden les propostes per limitar la responsabilitat dels deutors en les hipoteques. Per les ja signades, seria injust i temerari, per burlar l'Estat de Dret i fer-ho en un moment tan delicat. Per a les futures, seria un costós error. A Espanya, com en gairebé tothom desenvolupat, creditors i deutors prefereixen no limitar la responsabilitat, i en exercir la seva llibertat contractual no causen danys a tercers que poguessin justificar prohibir-la. Per contra, la limitació de responsabilitat sí causaria danys sistémicos.

Creditors i deutors no limiten la responsabilitat perquè seria perjudicial per a tots dos. Empitjoraria els seus incentius i seria més probable la insolvència, amb el que augmentaria l'interès i disminuirien els préstecs, en assumir el banc el risc relatiu al valor de l'immoble. És probable fins i tot que aquest risc també s'assignés pitjor. És lògic, per tot això, que la limitació de responsabilitat en hipoteques residencials sigui una anomalia que genera tot tipus de problemes allí on la llei obliga als contractants a emprar-la: tan sols 11 dels 50 Estats dels EUA.

La responsabilitat il·limitada estimula al deutor a modular el seu esforç per retornar el préstec. En cas de dificultats, busca augmentar els seus ingressos o consumeix menys i dedica una major part de la seva renda a pagar la hipoteca. Per contra, amb responsabilitat limitada, deixa de pagar quan l'habitatge val menys que el deute. Incorre així en la insolvència estratègica que plaga aquests 11 Estats americans, en els quals aconsegueix fins al 26% del total, amb els alts costos que comporta l'execució.

Garanties personals

A més, amb la responsabilitat il·limitada el deutor posa en valor garanties personals que seria costós instrumentar mitjançant contractes addicionals. Sobretot, evita contractar un préstec personal complementari però a menor termini i major interès, una fórmula habitual en el passat, en èpoques de menor competència entre bancs.

Finalment, la responsabilitat il·limitada genera un compromís més sòlid i durador, animant al deutor a invertir en l'immoble. Evita així que els canvis de valor deteriorin els seus incentius per mantenir-ho. Motiva també inversions “específiques”, aquelles que només tenen valor per a l'actual ocupant de l'immoble.

Els efectes de la responsabilitat en els incentius del banc són relativament secundaris. Máxime respecte als factors que distorsionen les decisions crediticies, com la fixació polític-administrativa del tipus d'interès i un segur obligatori de dipòsits la cosina dels quals és independent del risc assumit pel banc.

A més, l'efecte de la responsabilitat en la decisió de crèdit és limitat. Quan s'inflen les taxacions no és per error o inatención, sinó perquè el banc valora positivament la solvència del deutor. Si la llei imposés responsabilitat limitada, el banc seguiria prestant al deutor solvent la part no assegurada per l'immoble mitjançant un préstec personal complementari.

Finalment, la responsabilitat il·limitada empitjoraria els incentius del banc per negociar, accelerant les execucions: si, en un entorn a la baixa, quan el banc tem que el deutor li pot deixar penjat, executa per vendre l'immoble al més aviat possible. La responsabilitat il·limitada explica en part un fenomen oposat cridaner: el que els creditors espanyols no exigeixin garantia addicional quan l'immoble passa a valer menys que el deute que garanteix.

En principi, aquests incentius podrien veure's compensats per una mala assignació de risc, si el deutor anés molt més averso al risc que el creditor. Però les aparences enganyen. Primer, perquè es tracta de canvis en el valor de l'immoble, no de riscos com la desocupació o la malaltia. No és obvi, a més, quins avantatges pot oferir la hipoteca per canalitzar la diversificació d'aquests altres riscos, pels quals ja existeixen a més assegurances obligatòries.

Segundo, perquè és dubtós qui pot assumir millor el risc. Al banc li és fàcil assumir el risc d'un immoble; però no el de tots els de la seva cartera de crèdits, els valors dels quals estan correlacionats. A més, encara que s'eliminés la responsabilitat universal de l'emissor de cèdules i bons, el banc tampoc podria traslladar el risc a altres inversors sense separar la decisió de crèdit de l'assumpció del risc, separació que agreuja l'oportunisme. Ho ha posat en relleu la crisi a EUA, on la titulización ha estat responsable del creixement en préstecs subprime i el Tresor acaba de recomanar que els qui decideixen sobre el préstec retinguin part del risc d'insolvència.

Contractes d'adhesió

Certament, els préstecs hipotecaris són contractes d'adhesió, per la qual cosa alguns dubten de si el deutor sap el que signa. Però, si la limitació de responsabilitat fos eficient, la competència entre bancs els portaria a oferir-la. A més, es tracta d'una clàusula ben destacada i coneguda, que ha estat comuna durant segles. És dubtós que els deutors tinguin dificultats per entendre-la; o que siguin menys racionals sobre aquest aspecte que sobre els tipus d'enganxi i variables.

En suma: la responsabilitat il·limitada ben podria ser òptima a escala individual, de manera que només tindria sentit prohibir-la si constatéssim una fallada greu i irremeiable al mercat, per faltar competència o produir-se externalitats negatives.

Quant a la competència, si les hipoteques de responsabilitat limitada fossin eficients, fins a un banc monopolista les oferiria, augmentant els tipus i el benefici. Més aviat, la fallada es planteja en sentit contrari. En aquells Estats dels EUA on les lleis impedeixen contractar hipoteques amb responsabilitat il·limitada, preocupa la possibilitat que el segur de dipòsits empenyi a alguns bancs a menysprear la limitació de responsabilitat, generant una infravaloració generalitzada del risc al mercat immobiliari.

El mateix ocorre quant a externalitats, doncs la crisi també ha posat en relleu els danys sistémicos que causen les hipoteques de responsabilitat limitada. En estimular la insolvència estratègica, exacerben les crisis recessives, agreujant el dany que originen les execucions. A més, desaprofiten l'efecte moderador que les rendes dels deutors estiguin imperfectament correlacionades.

Per tot això, resulta lògic que la responsabilitat il·limitada sigui la pauta gairebé universal en les hipoteques residencials. Fins i tot la situació d'EUA és similar a la d'Espanya: en els 39 Estats en què existeix llibertat contractual efectiva les hipoteques es contracten sense limitació de responsabilitat.

Per tot això, faríem bé a mantenir la llibertat contractual en aquesta matèria. cal retocar el procés executiu per agilitar-ho i millorar les subhastes. Però no oblidem que un canvi en la regla que diluís la responsabilitat o dificultés l'execució, només danyaria als futurs contractants per beneficiar a alguns dels actuals deutors; que no als més humils: aquests, si és que tenen hipoteca, manquen de béns o rendes que mereixi la pena embargar.
 
 
 
@BenitoArrunada