Benito Arruñada - Universitat Pompeu Fabra
+ RESUM DE PÀGINA    |    Eng · Esp · Cat
Discussió online del meu llibre sobre drets de propietat
Veure més

Limitar per llei la responsabilitat hipotecària: Una mala idea

 
Arruñada, Benito (2011), “Limitar per llei la responsabilitat hipotecària: Una mala idea”, Expansión, 23 de febrer, 46.
 
 
 
  Malgrat algunes resolucions judicials i manifestacions en sentit contrari, la majoria de jutges i observadors considera que, en cas d'insolvència, els préstecs hipotecaris vigents han d'executar-se aplicant la clàusula de responsabilitat il·limitada del deutor, de manera que el lliurament del ben hipotecat no extingeixi el deute si la quantia d'aquesta és superior al valor en què s'ha adjudicat l'immoble.

En canvi, gaudeixen de més predicamento les propostes d'introduir regles imperatives que limitarien la responsabilitat dels deutors en les hipoteques futures. S'intenta així imitar la pauta que, també per restriccions legals, regeix la minoria d'hipoteques que es contracten no-recourse en els EUA.

Seria un error. Si a Espanya, com en la major part del món desenvolupat, no es contracten hipoteques de responsabilitat limitada és perquè els creditors i deutors opten per no fer-ho. Rebutgen limitar la responsabilitat, com els permet fer la Llei Hipotecària, perquè seria perjudicial per a tots dos: no només augmentaria l'interès i minvaria la quantia del préstec, sinó que hi hauria més risc i s'assignaria pitjor.

El deutor és qui millor pot assumir el risc associat als canvis en el valor dels immobles gràcies als incentius que proporciona la responsabilitat il·limitada: li anima a realitzar inversions “específiques”, només valuoses per al propietari; i li permet usar garanties personals que seria costós instrumentar mitjançant contractes addicionals, com un préstec personal complementari. Més important: li incentiva a modular el seu esforç per retornar el préstec. De sorgir dificultats, buscarà com augmentar els seus ingressos o dedicarà una major part a pagar la hipoteca. Per contra, amb responsabilitat limitada, deixaria de pagar quan l'habitatge valgués substancialment menys que el deute. Incorreria així en la insolvència estratègica que plaga alguns estats americans, en els quals aconsegueix fins a de el 26% del total, amb els elevats costos que comporta l'execució.

Per la seva banda, els bancs tindrien dificultats per diversificar el risc associat a la responsabilitat il·limitada. No poden traslladar-ho a altres inversors sense agreujar l'oportunisme derivat de separar la concessió de crèdit i l'assumpció del risc, com ben ha posat en relleu la crisi a EUA, on el Tresor acaba de recomanar que els qui concedeixen el crèdit retinguin més risc. A més, el que els bancs siguin societats de responsabilitat limitada té escassa rellevància pels seus alts costos de fallida, tant privats com a públics. I, si tenen incentius a prestar a l'excés, ho faran de totes maneres mitjançant préstecs personals complementaris.

Aquests factors han de portar-nos a concloure que la responsabilitat il·limitada és òptima a escala individual, per la qual cosa només caldria pensar a prohibir-la si constatéssim alguna fallada greu i irremeiable al mercat, ja anés per absència de competència, externalitats negatives o irracionalitat dels contractants.

Quant a la competència, si les hipoteques de responsabilitat limitada fossin eficients, fins a un banc monopolista estaria motivat a oferir-les, extraient el benefici addicional mitjançant tipus més elevats. Més aviat, la fallada en aquest terreny es plantejaria en sentit contrari. El que preocupa en els EUA és que, en aquells Estats on les lleis impedeixen contractar hipoteques amb responsabilitat il·limitada, el segur públic de dipòsits (més en concret, el que la seva primera sigui independent del risc) empeny als bancs a fixar un preu molt baix per a la limitació de responsabilitat, generant una infravaloració generalitzada del risc al mercat immobiliari.

El mateix ocorre quant a externalitats, doncs la crisi també ha posat en relleu en els EUA dos efectes sistémicos negatius de les hipoteques de responsabilitat limitada. D'una banda, en estimular la insolvència estratègica, exacerben les crisis recessives. Agreugen així la ja notable externalitat negativa que originen les execucions quan es concentren geogràficament. Per un altre, desaprofiten l'efecte moderador que exerceix el que les rendes dels deutors no estiguin perfectament correlacionades, aspecte especialment greu quan, en èpoques alcistes, molts deutors amplien els seus préstecs alhora, la qual cosa sincronitza les seves insolvències quan el mercat entra en recessió.

Certament, els préstecs hipotecaris són contractes d'adhesió, per la qual cosa alguns dubten de si el deutor és del tot racional en signar-los. Però si la limitació de responsabilitat fos eficient, la competència entre bancs els portaria a oferir-la. A més, es tracta d'una clàusula ben destacada i de sobres coneguda. És dubtós que els deutors tinguin dificultats per entendre-la, ni que siguin menys racionals sobre aquesta que sobre altres clàusules, com les de tipus d'enganxi i variables.

En suma: si la responsabilitat il·limitada genera bons incentius, assigna bé el risc, i no sembla fruit de fallades del mercat, resulta lògic que sigui la pauta gairebé universal en la contractació d'hipoteques.

Les excepcions són certes transaccions comercials de deutors empresarials, en les quals l'immoble genera una renda monetària, la qual cosa modifica notablement la situació.

Per descomptat, també són excepcionals els EEEU. Però, en realitat, la seva situació ve a ser similar a la d'Espanya perquè en aquells Estats en què existeix llibertat contractual efectiva les hipoteques es contracten sense limitació de responsabilitat. Només en 11 estats les parts es veuen obligades contractar hipoteques amb responsabilitat limitada, en bona mesura per gaudir així d'una execució eficaç.

Per cert, aquest tradeoff entre responsabilitat i executivitat estava ja present en el Dret anglès del segle XVII. Així de moderns ens volen fer les propostes que acabo de comentar.
 
 
 
@BenitoArrunada