Benito Arruñada - Universitat Pompeu Fabra
+ RESUM DE PÀGINA    |    Eng · Esp · Cat
Liberalizar las relaciones laborales no solo es necesario para la eficiencia económica — es de justicia
Veure més

Aprenguem del caos hipotecari dels EUA

 
Arruñada, Benito (2010), “Aprenguem del caos hipotecari dels EUA”, Expansión, 26 d'octubre, 54.
 
Presentació
 
Descarregar l’arxiu
 
  L'actual crisi de les execucions hipotecàries als Estats Units tanca lliçons importants per a Espanya: alerta del risc que comportaria que el deutor només respongués amb l'immoble i demostra el valor de les nostres institucions. Primer, les hipoteques nord-americanes són mortgages, una forma primitiva d'instrumentar la garantia en la qual el deutor ven l'immoble al creditor i aquest s'obliga a revendre-s'ho quan aquell li torna el préstec. Per això, molts crèdits hipotecaris s'efectuen allà ‘sense recurs’, de manera que el deutor pot lliurar-se del deute abandonant l'immoble.

Qui proposen adoptar aquí una solució similar obliden que amb la hipoteca sense recurs el creditor assumeix més risc, tant financer (per ser més probable l'impagament) com immobiliari (si el preu de l'immoble cau per sota del valor del deute). Es concentren així riscos en els creditors i es reforcen les espirals baixistes de preus. Probablement, també s'encareix el crèdit, dificultant que els més humils puguin comprar habitatge.

Segon, els registres de la propietat nord-americans es limiten a conservar les escriptures de compravenda, però no controlen que les transaccions respectin els drets de propietat. Poden constar en el registre dret contradictoris, fins i tot diversos propietaris o hipoteques d'igual rang. Les parts només poden depurar la propietat en el jutjat.

A més, l'eficàcia dels registres és molt diversa. En molts comtats, és tan baixa com la dels departaments que organitzen les eleccions, ja que ambdós depenen del Secretary of State, sovint una canonjía política. Lògicament, els creditors han de crear succedanis privats per solucionar la ineficàcia dels registres públics. Les companyies d'assegurances mantenen així ‘plantes de títols’ que els permeten dictaminar la situació jurídica de les finques i vendre pòlisses que asseguren la propietat a compradors i creditors. En dates més recents, els bancs han creat un altre registre d'hipoteques (el Mortgage Electronic Registration System, o MERS, que gestiona 65 milions d'hipoteques) per portar compte de les transaccions derivades de la titulització de carteres de préstecs hipotecaris, i efectuar tota la seva paperassa, sense passar pels registres públics i figurant com a testaferro en les execucions.

Aquest procés és l'origen de l'actual desastre de les execucions hipotecàries als EUA. Com és ben sabut, s'han descobert errades sistemàtiques: en molts casos s'ignora qui és el titular de la hipoteca, els deutors litiguen i es lliuren de les execucions, i un nombre creixent de jutges ha qüestionat el dret de qui les inicia. Els principals creditors, com GMAC, JPMorgan Chase, i Bank of America, han paralitzat totes les seves execucions per revaluar els seus processos. I el més greu: les asseguradores han deixat d'assegurar els títols de propietats que surten a la venda després d'haver estat embargades. Existeix, per això, el risc de què es col·lapsi no només el mercat hipotecari sinó el d'immobles.

Rapidesa del sistema registral

Certament, el sistema registral dels Estats units és ràpid. Segons l'últim informe Doing Business, es pot adquirir i registrar un immoble en 12 dies, amb només quatre tràmits, cosa que situa als EUA en el lloc 12è a escala global. Espanya no està gens mal en aquest camp: per bé que es triguen 18 dies, també calen només quatre tràmits, millor que els 25 dies i 4,7 tràmits de la mitjana de l'OCDE. Però el més important no són els costos inicials. Xifres com les de Doing Business amaguen que als EUA el valor i seguretat d'aquests tràmits són ínfims, com demostra el caos de les execucions. Un caos que no hagués ocorregut si, com succeeix a Espanya, l'execució estigués basada en una titularitat clarament establerta per un registre imparcial i públic. Gràcies a aquest registre, tenim, juntament amb Dinamarca i Holanda els costos hipotecaris més baixos d'Europa, segons la Federació Hipotecària Europea: l'eficiència del nostre sistema de garantia determina que els costos de les hipoteques siguin baixos, i la competència assegura que aquests baixos costos es tradueixin en baixos tipus d'interès.

Per això, convindria que prestéssim atenció no només als costos inicials sinó també al valor de les nostres institucions. No ho fan així propostes com algunes de les incloses en d'Economia Sostenible, que insisteixen a comprimir tràmits sense atendre a la seva utilitat, i a reduir taxes per sota del cost dels serveis. Tenim un bon sistema, però no ho podrem mantenir si qui el regulen segueixen sense entendre-ho.

Finalment, hem de respectar més els nostres mercats quan són tan competitius com el d'hipoteques. No ho va fer així el jutge de Sevilla que acaba de considerar abusiva la clàusula de ‘sòl’ que estableix un interès mínim en els préstecs a tipus variable. Es basa el jutge en que les clàusules de sòl han de ser equivalents en valor a les clàusules de ‘sostre’.

Res més lluny de la realitat: ambdues clàusules assignen riscos futurs diferents, i no existeix raó alguna perquè hagin de ser equivalents en valor. És el preu (el diferencial de tipus d'interès) el que ajusta el valor de les prestacions d'ambdues parts, incloses aquestes i altres moltes clàusules. I la competència entre creditors (repeteixo, molt alta a Espanya pel que fa a altres països del nostre entorn) assegura que el preu es fixa en el nivell d'equilibri, en el ‘preu just’.

Veníem d'un sistema judicial que pretenia convertir el jutge en un autòmat: la bouche de la loi de Montesquieu. En la Constitució del 78 els atorguem una discrecionalitat més pròpia del common law. Casos com aquest suggereixen que exercir-la amb responsabilitat exigiria un millor coneixement de les matèries que jutgen.
 
 
 
@BenitoArrunada